[主持人]：

各位網友，大家好！感謝關注如皋市人民政府網站“在線訪談”欄目。今天，我們邀請到了市城管局物管科科長高建如做客訪談，圍繞《如皋市住宅物業(yè)管理辦法》政策解讀與廣大網友在線交流。

[主持人]：

歡迎高建如科長做客如皋市人民政府網站。

[高建如]：

主持人好！網友朋友們好！很高興有機會通過如皋市人民政府網站“在線訪談”欄目和大家進行線上交流。

[主持人]：

2024年10月9日，市政府印發(fā)了《如皋市住宅物業(yè)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）的通知，首先請您介紹下該文件的出臺背景以及意義。

[高建如]：

好的，主持人。根據《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《江蘇省物業(yè)管理條例》《南通市住宅物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定及精神，為進一步規(guī)范我市物業(yè)管理秩序，完善物業(yè)管理基本架構，打造更加宜居的居住環(huán)境，提升業(yè)主的幸福感、滿足感。結合我市實際，制定《辦法》。

[主持人]：

謝謝，請您給大家介紹一下《辦法》的主要內容，與之前我市的物業(yè)管理相關辦法對比有哪些變動？

[高建如]：

好的，主持人?！掇k法》共有七章，根據上位法的要求將原《如皋市物業(yè)管理暫行辦法》內容修改、擴充至六十條，針對物業(yè)管理的現狀及管理要求，將各職能部門相互之間執(zhí)法協(xié)同與聯(lián)動，各鎮(zhèn)街、社區(qū)的職責等進行了明確，進一步理順了管理體系，為真正實現各部門齊抓共管提供了政策依據。對業(yè)主自治組織的成立與運行、小區(qū)事項的公示公開、維修資金的使用與管理、物業(yè)服務企業(yè)的考評與退出等事項作出了具體規(guī)定。

[主持人]：

除商品房小區(qū)、保障房（安置房）居住區(qū)實行物業(yè)管理外，老舊小區(qū)、分散住宅樓棟等保潔工作如何管理？

[高建如]：

暫不具備條件的老舊小區(qū)、零星分散住宅樓棟由社區(qū)統(tǒng)一進行保潔服務，費用由村（居）民委員會向被服務對象收取，市財政給予一定的政策扶持，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

具備條件的鎮(zhèn)村集中居住區(qū)鼓勵實行物業(yè)管理。

[主持人]：

政府相關部門在物業(yè)管理活動中的具體職責是什么？

[高建如]：

市城管局是物業(yè)管理活動的主管部門，負責物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督、業(yè)務指導、考核評優(yōu)等工作。

市公安、發(fā)展改革、住房和城鄉(xiāng)建設、市場監(jiān)督管理、數據局、消防救援、生態(tài)環(huán)境、應急管理、衛(wèi)生健康等相關部門按照各自職責，建立物業(yè)投訴處理制度，會同市城管局、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理區(qū)域內公示相關職責事項和聯(lián)系方式，依法做好物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督管理工作。

供電、供水、供氣、供熱、郵政通信、有線電視等專業(yè)經營單位對物業(yè)管理區(qū)域內由其管理的設備設施的運營及安全負責，定期檢查維護和更新。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當建立健全物業(yè)管理工作機制，明確物業(yè)管理工作的職能部門，配備滿足轄區(qū)物業(yè)管理工作需要的專職工作人員，負責本轄區(qū)內物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督和管理，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，促進物業(yè)管理與基層社會治理深度融合。

村（居）民委員會協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展社區(qū)管理以及社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關的工作。

[主持人]：

好的。麻煩介紹一下業(yè)主委員會的人數、任期、職責等相關規(guī)定和要求？

[高建如]：

業(yè)主委員會由五至十一人單數組成，每屆任期三至五年。業(yè)主委員會任期內出現成員空缺、不能正常開展工作或不依法履行職責的，應當按照法律法規(guī)以及業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定補足或者重選。

業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定、業(yè)主大會的決定以及經三分之一以上業(yè)主委員會成員的提議召開會議，會議召開前應當告知村（居）民委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告業(yè)主委員會會議的內容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會應當按照物業(yè)管理相關法律法規(guī)和管理規(guī)約等有關規(guī)定履行職責，建立財務收支、日常運行、檔案資料等管理制度，妥善保管小區(qū)基礎資料和相關會計資料，規(guī)范日常運行。業(yè)主委員會依法應當公開的信息，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域主要出入口、公示欄等顯著位置公布，或者按照管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他方式公開。

[主持人]：

大家比較關心物業(yè)服務企業(yè)是如何確定的？麻煩給大家介紹一下。

[高建如]：

好的。建設單位應按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，根據小區(qū)品質、規(guī)模等因素，綜合考慮確定前期物業(yè)服務等級標準，依法選聘物業(yè)服務企業(yè)。建設單位通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應依托政府公共服務平臺實施。鼓勵業(yè)主自治組織通過政府公共服務平臺選聘物業(yè)服務企業(yè)。

[主持人]：

物業(yè)服務企業(yè)應當公示哪些信息？

[高建如]：

物業(yè)服務企業(yè)應當及時將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，并及時更新：

（一）物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負責人情況、聯(lián)系方式、投訴電話；

（二）物業(yè)服務合同約定的服務內容、標準以及收費項目、標準等有關情況；

（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯(lián)系方式和應急處置方案等；

（四）物業(yè)服務費用、公共水電費分攤以及物業(yè)共用部位、共用設施設備的收益收支情況；

（五）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車車位的收益收支情況；

（六）住宅專項維修資金使用及業(yè)主分攤情況；

（七）物業(yè)承接查驗情況；

（八）其他應當公示的信息。

前款第一項至第三項應當長期公示；第四項至第六項應當至少每年公示一次；第七項在辦理承接查驗備案后公示，公示時間不少于六十日。

[主持人]：

業(yè)主、物業(yè)使用人要裝修需要向物業(yè)服務企業(yè)提供什么信息？

[高建如]：

業(yè)主、物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應當持房屋所有權屬證明、申請人身份證復印件、裝飾裝修方案、所有權人同意裝飾裝修的證明材料、高空作業(yè)資格等材料向物業(yè)服務企業(yè)申報登記。

[主持人]：

好的。請問在物業(yè)服務區(qū)域內禁止哪些行為？

[高建如]：

（一）違法搭建建筑物、構筑物，擅自改變房屋外觀；

（二）損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構，擅自改變門窗位置，超荷載存放物品；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方；

（四）擅自占用或者挖掘道路、場地、地下空間，侵占或者損毀樹木、綠地、景觀；

（五）擅自在樓道等公共部位堆放物品；

（六）違反有關人均面積、使用功能、消防安全、建筑安全等規(guī)定出租房屋；

（七）存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；

（八）損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；

（九）破壞或者擅自改造人防工程；

（十）擅自設置停車泊位、違規(guī)停放車輛；

（十一）電動自行車在樓梯間、樓道等疏散通道、安全出口、消防車通道及其兩側影響通行的區(qū)域停放。違反用電安全要求私拉電線和插座為電動自行車充電；

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

（十三）高空拋物、露天焚燒、在雨水污水分流地區(qū)將污水排入雨水管網、違反垃圾分類管理規(guī)定處理垃圾；

（十四）制造超過規(guī)定標準的噪聲、振動；

（十五）擅自架設電線、電纜，擅自遷改供排水、燃氣管線等；

（十六）擅自改變房屋、車庫以及附屬用房的用途；

（十七）在地下或者半地下建筑物內、高層建筑內使用瓶裝燃氣；

（十八）法律法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

[主持人]：

好的，謝謝高科長。如果物業(yè)服務企業(yè)服務不到位，相關政府部門會怎么處置？

[高建如]：

對投訴較多且經查實或者考核巡查中問題較多的物業(yè)服務企業(yè)，市城管局應會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對企業(yè)負責人進行約談，督促限期整改。對整改不力或拒不整改的，可公開通報或建議全體業(yè)主、業(yè)主大會解除物業(yè)服務合同或者不再續(xù)聘。市城管局應將物業(yè)服務企業(yè)不良行為的相關考核結果和行政處罰情況記入企業(yè)誠信檔案，納入物業(yè)服務企業(yè)及項目負責人的信用信息和信用等級評定。相關主體可將信用評價結果與選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)掛鉤，鼓勵優(yōu)先聘用信用等級高的物業(yè)服務企業(yè)，實行守信激勵、失信懲戒，促進物業(yè)服務企業(yè)優(yōu)化服務。

[主持人]：

好的，感謝解答。各位網友，今天的訪談到此結束，謝謝大家的參與，下期再見。